[热点事件] 逐条解读《成都7.21房产新政》接下来你看涨还是看跌？

7-21 草木生命麻辣社区

“7月21日，成都市住建局、市教育局、市规划和自然资源局、市商务局、市国资委和成都住房公积金中心等6部门，联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称《通知》）。”

成都住建局官微图

不愧是新一线成都，新政刚出就给楼市注入了强心剂。本次《通知》内容共有17条，比以往发布的房产政策内容都要更多，下面先选取其中购房者比较关心的内容逐条解读。

一、针对住房限售：

政策原文：

分批取消住房限售政策。自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前购买我市范围内的商品住房，取得《不动产权证书》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前取得《不动产权证书》的、仍处于限售期的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、定向销售项目（含重大产业项目配套住房）、以人才名义获取购房资格购得住房等有特殊限售要求的继续按原政策执行。

解读：这条是最重要的，让原本不能卖的房子入市应该是为了盘活存量房、释放改善需求。当然这样的话二手房挂牌量又会增加，给购房人提供更多选择。

此前成都市已经取消了2024年10月15日之后购买的新房和二手房的限售。而根据今天的《通知》，从今天起，2024年10月14日之前购买的新房正式取消限售；从明年1月1日起，2024年10月14日之前购买的二手房也将取消限售。

需要注意的是，因3倍热盘、定向销售项目和人才房已经享受到了更多的市场或政策红利，基于公平性原则仍将按原政策执行限售。

二、针对公积金。

政策原文：

加大住房公积金贷款支持力度。优化贷款额度计算公式，实施住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩机制，切实提高可贷额度。居民家庭购买第二套住房的，个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为20%。

扩大住房公积金使用范围。将住宅小区老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围，个人支付部分可据实提取，支持居民改善居住条件。

加大灵活就业人员参加住房公积金制度支持力度。灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄，申请住房公积金贷款的，缴存最短时长由12个月调整为6个月，申请住房公积金提取且无住房公积金贷款余额的，不受缴存资金存储时间限制，可自由提取。

解读：“开源节流”？提振楼市总绕不开公积金呢

为减轻购房压力，住房公积金贷款额度的计算公式将改为：公积金缴存余额×25倍；另外，二套房公积金贷款，首付款比例最低调整为20%（以前是30%）。

为帮助改善居住条件，将新增支持住宅小区老旧电梯换新和改造提取公积金。

鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度并降低贷款门槛，住房公积金缴存满6个月即可申请公积金贷款；另外，在公积金提取方面，只要申请提取时无贷款余额，即可自由提取。

三、针对购房补贴。

政策原文：

鼓励各区（市）县进一步因地制宜推广采用直补购房首付等措施，优化完善延续房地产支持政策。

解读：“分区补贴”算是变相降价吗......

为了更好的结合各区域的自身实际情况，成都市暂不会出台全市统一的购房补贴政策，而是支持各区市县因地制宜出台首付款补贴等促进房地产市场平稳健康发展的措施。

目前，龙泉驿区已出台相关购房补贴政策，最高可补贴8万。

四、针对“好房子”。

政策原文：

支持高品质住宅建设，进一步优化规划管理措施，塑造美观有序的城市界面，营造舒适宜居的居住空间；落实《住宅项目规范》，以群众需求为导向编制《成都市“好房子”设计导则》，突出彰显公园城市特色，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，助力推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。

解读：规划中，暂跳过。

成都市将编制《成都市“好房子”设计导则》。不过“好房子”政策的具体出台时间，以及“好房子”的具体会有哪些特点，还需要等相关部门充分征求社会公众意见后才会公布。

五、针对区域均衡发展。

政策原文：

推动区域均衡发展。推动龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等围绕轨道交通场站周边等布置优质资源，加大力度发展高品质住房；分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等完善配套提升宜居宜业品质，织密交通网络提升交通通达水平，推动优质公共服务资源扩容下沉，促进城市能级提升实现以城聚人。

加力开展“安家成都”房产促消费活动，四川天府新区、成都东部新区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等在重大节庆节点，联动商务、文旅等领域常态化开展线下房产促消费活动；其他区域结合实际，线上、线下结合进行推介。打造市级线上房产超市，拓展住房消费新渠道。

解读：顺便也提振一下郊县楼市吧

这一条旨在推动房地产市场的区域均衡发展，结合二、三圈层的发展特征制定的相关措施。

比如针对龙、新、温、双、郫、津等开通了地铁的二圈层区县，重点开发地铁站周边区域，在地铁站周边大力发展高品质住房；通过完善配套来提升宜居宜业品质，扩大人口吸附力，吸引多样化住房需求。

六、针对土地供应。

政策原文：

完善“人房地钱”联动机制。落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应“三色”管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，科学合理促进供需平衡。根据区域发展情况科学开展规划评估，优化完善详细规划。妥善处置存量闲置土地，有序推动存量闲置土地“开工一批、转让一批、收回一批”，鼓励支持充分运用地方政府专项债券资金等收回收购存量闲置土地，调节市场供需关系。

解读：和上一条“区域均衡发展”形成呼应

这是一条和规划相关的政策，“三色”管理机制就是根据各个片区的土地供需等情况划分为红色、橙色、绿色区域。其中红色区域要严控土地供应规模，橙色区域适量供应，绿色区域则会加快供地。

另外，对于商业空置率较高的区域，将会控制新增商服用地的供应节奏，以促进商业的供需平衡。

七、针对城市更新。

政策原文：

稳步推进城市更新。以城市更新为抓手，大力推进城中村和危旧房改造。加大“房票”安置力度，进一步扩大“房票”房源库可选范围。在集体土地征地补偿安置中鼓励支持推行“房票”安置或收购商品住房用于安置；优化国有土地上房屋征收搬迁奖励政策，国有土地上房屋征收原则上不再新建安置房、推广通过“房票”等多种方式安置。

解读：房票≈代金券，拆迁户可以买买买啦

城中村和危旧房改造将会大力推进，并更多采用“房票”安置，特别是国有土地性质的房屋拆迁，原则上不再新建安置房。

八、针对统筹住房销售问题。

政策原文：

加快“统筹住房”上市销售，上市销售价格由项目所在地属地政府（管委会）结合评估价格和周边在售商品住房项目价格综合确定。销售前，原土地竞得人应负责做好房屋品质维护；销售后需质保延期的，所需费用可由项目所在地属地政府（管委会）协商原土地竞得人视情况责任共同分担。

解读：价格最好别低太多，否则同小区业主会有小情绪

统筹住房主要是以前一些商品房小区配建的统筹住房（拆迁安置房、租赁住房和人才公寓），很多购房者一直很关心这些房源怎么处理。今天的政策已经明确要加快上市，并对销售价格、售前售后的维护质保做了相应指导。

九、针对商业和办公。

政策原文：

在锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等的重点商圈内，计容商服建筑面积持有比例不低于40%；其余区（市）县的重点商圈内，计容商服建筑面积持有比例不低于25%。锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等的重点商圈内，经区政府研究需支持的区域，计容商服建筑面积持有比例可最低降至30%；其余区（市）县的重点商圈内，经区（市）县政府（管委会）研究需支持的区域，计容商服建筑面积持有比例可最低降至15%。各区（市）县重点商圈以外的，计容商服建筑面积持有比例由属地政府（管委会）按照相关规定制定并实施。宗地项目计容商服建筑面积持有比例部分，由区（市）县政府（管委会）自主确定自持或整体有条件转让。

提高商办运营质效，加大市属国有企业资产招租公开力度，支持市区两级国有企业以市场化方式合理确定租金挂牌底价，鼓励企业积极引入人工智能等手段做好租金水平的跟踪分析和动态监管。

丰富商业办公业态。进一步优化监管服务措施，支持符合一定条件的商业服务、商业办公空间进行商业服务业、商务办公、教育科研、文化、体育、医疗、养老等功能混合配置，发展新模式新业态。

支持非住宅配套机动车位在满足一定条件后，面向业主不限个数销售。

解读：这几条主要是和商办相关的内容，与购房者关系不大，不多解读。

十、针对购房后入学问题。

政策原文：

支持有条件的区（市）县探索学龄儿童直接监护人凭网签备案的新建住宅类商品房买卖合同，经公安机关审核符合落户条件的，经申请，可在房屋所在地区（市）县入学。区（市）县教育行政部门根据本地情况制定入学具体办法并向社会公布。

解读：此前，已经有部分区县实行过新房未交房凭购房合同入学的相关措施。现在成都市将支持扩大探索范围，支持更多区县实施此类政策。但各区县的具体政策还需要等各区县的教育行政部门公布。